تدريب المسوقين العقارين عبر الانترنت

https://youtu.be/ZpFCUjqkt0A

أحلى فقرة إنشادية للأخوة المتميزون الصغار👦👦👦

شركة نجوم قعيد للتجارة والمقاولات هذه الصفحة عبارة عن الترويج الشركة من خدمات و مقاولات وإنشاءات سكنية وتسويق اراضي تجارية

Marketing and Selling Online - Rami Abboud Selling online
التوصيل إلى جميع المناطق اللبنانية
خدمة التو?

اهلا ومرحبا بكم

الوساطة العقارية بين المحلية والدولية \حفظ الحقوق

إن هدف اتفاقيات التمثيل العقاري هو التزام كل طرف بجميع بنود الاتفاقية ومحتوياتها وشروطها من جهة شركة الوساطة العقارية أو من جهة العميل وذلك بتوفير الوسيط العقاري المحترف المناسب الذي سيعمل على تلبية حاجات العميل العقارية على مستوى مهني ووضع وقته وجهده وخبرته ومعلوماته العقارية بتصرف العميل للوصول معه إلى النتيجة العقارية المبتغاة وحفظ حقوقه كافة.

من جهة ثانية تهدف اتفاقية التمثيل العقاري إلى حفظ أتعاب الوسيط العقاري وأجوره من جراء بذل وقته وجهده وخبرته، فالمهنة العقارية هي مهنة احترافيه كمهنة المحاماة والمحاسبة التي لا يتمكن المحامي من تمثيل عميله قبل الحصول على اتفاقية تمثيل أو وكالة يعمل بموجبها لمصلحة عميله ويحفظ حقوقه كافة وبالتالي تظهر النتائج في خواتمها عبر فترة زمنية معينة بعد استنفاذ الخبرات الضرورية لإنجاح قضية ما.

وهذه الاتفاقيات التمثيلية قد تكون شفوية أو مكتوبة بحسب الأصول والأعراف المعمول بها في بلد ما، وفي حال تعذر وجود نص قانوني معين أو نموذجي يحفظ حقوق الأطراف يجب توخي الحذر حتى عبر صياغة نموذج بسيط يتفق فيه الطرفان على تنفيذ عمل معين مقابل أجر معين ولفترة زمنية معينة.

اختيار الوسطاء للشركات العقارية:

إن قرار الوسيط بالانضمام إلى شركة عقارية معينة هو من أهم القرارات الأساسية التي يجب أن يتخذها الوسيط العقاري الجديد بكل عناية ودقة، لأنه سيقضي وقتاً من عمره يتعلم ويتدرب ويسترزق من خلالها، فلا بد له من الاستفسار عن سمعة الشركة، وما تقدمه من خدمات وتسهيلات للعملاء والوسطاء، وتساعده على احتراف المهنة العقارية ووصوله إلى المستوى الذي ينشده، وكما لا بد له من النظر إلى الأمور التالية في الشركة: مكتب الشركة، موقعها، مكانتها، مستواها، توفير دورات عقارية متخصصة لتنمية قدراته العملية، توفير مرجعية يعود إليها باستفساراته، توفير شبة علاقات عملية جيدة مع استشاريين ذوي الخبرات الضرورية خلال عملية التبادل العقاري لخدمة عملائه، توفير التقنيات الحديثة لتسهيل عمل الوسيط، توفير نماذج للاتفاقيات العادية، معرفة خطة الشركة في استقطاب العملاء والمشاريع، معرفة الخطط التسويقية للشركة، ومعرفة الراتب والعمولة التي يحصل عليهما الوسيط وطريقة زيادتهما ومواعيد دفعهما، ومعرفة البدلات والمخصصات المقررة له من تنقل واتصالات وغيرها.

اختيار العملاء للوسيط العقاري:

إن اختيار العميل للشركة العقارية هو طريق ذو اتجاهين والمقصود هنا أن من حق العميل اختيار الشركة العقارية كما أنه من حق الشركة العقارية اختيار العميل العقاري لتكون طريقاً باتجاهين ورابحة للطرفين. وبالتالي ليس كل الزبائن يمكنهم العمل مع نوع معين من الشركات ووسطائها، ولا كل الوسطاء المحترفين يمكنهم العمل مع أي نوع من الزبائن، إذا لابد للعميل أن يتأكد من اختياره للوسيط العقاري المحترف هو اختيار صحيح مبني على القناعة والمعلومات التي حصل عليها من (أو عن) الوسيط العقاري المحترف من خلال أسئلة واستفسارات لابد منها يطرحها الزبون على الوسيط قبل اختياره له ومن أهمها: التأكد من كفاءة الوسيط العقاري المحترف، المستوى المهني للوسيط المحترف وطريقة عرضه للمعلومات العقارية، والتعرف على الخدمات التي يوفرها له، وكذلك أن يكون الوسيط العقاري من النوع الذي يرتاح الزبون العقاري من التعامل معه، وإذا لم يرتح الزبون العقاري للوسيط العقاري المحترف لأسباب عدة أو خاصة فيعتذر منه أو يبحث عن وسيط آخر من ذات المكتب أو شركة وساطة أخرى.

اختيار الوسيط للزبائن والعملاء:

من ناحية ثابتة فإن من حق الوسيط العقاري المحترف طرح بعض الأسئلة على العميل العقاري كي يتعرف عليه أكثر وعلى حاجته العقارية خاصة إذا كانت في مجال اختصاصه وخبراته وهل ما يطلبه العميل موجود ومتوافر في سوق الوسيط العقاري.

وكما يجب أن يرحب العميل بجميع أسئلة الوسيط المحترف لأنه سيساعده في تحديد والوصول إلى مبتغاه العقاري، وبذلك يدرك العميل أن هذا الوسيط العقاري المحترف سوف يوفر عليه ماله وجهده ووقته وبالتالي فإن هدف الوسيط العقاري المحترف عند لقاء العميل العقاري معرفة الأمور التالية: (أن يحدد مطالب العميل العقارية وإمكان توفيرها في سوقه العقارية، وأن يتأكد من ولاء العميل له ولوقته وماله (عبر اتفاقية تمثيل)، وأن يكون العميل هو من النوع الذي يرغب الوسيط العقاري في العمل معه، وبناء عليه يقرر الوسيط العقاري المحترف العمل مع هذا النوع من الزبائن لإيجاد حاجتهم العقارية، وإمكان الربط بين الاتفاقيات أي ربط لاتفاقية معينة أخرى (مستقبلية مثلاً)، كأن يشترط الوسيط على المستثمر بمساعدته في شراء أرض لتطويرها ويشترط الوسيط أن يتولى بيع الشقق أو المنتجات العقارية للمستثمر لاحقاً.

اختيار الشركات العقارية للوسطاء:

إن اختيار الوسيط العقاري من قبل شركات الوساطة العقارية هو من أولويات أعمال مدير شركة الوساطة العقارية، فموافقة الشركة على انضمام وسيط عقاري جديد إليها ليس بالأمر السهل بل يحتاج إلى الكثير من العناية والاهتمام والتدريب والوقت والجهد من قبل فريق التدريب في الشركة لصقل موهبة الوسيط الجديد والوصول به إلى عتبة الاحتراف لأن صور شركة الوساطة العقارية وسمعتها تعتمد على ممارسات وسطائها في السوق العقارية، وبالتالي تعتبر شركات الوساطة العقارية هي المسؤول الأول عن تصرفات وسطائها بشكل عام، ويقوم المدير (بشكل مستحق) بالتأكد وتقييم حسن تأدية عمل الوسطاء مع عملاء الشركة ضمن القوانين ولإخلاق المهنة المعمول بها والمرعية، وإجابة الوسطاء وزبائنهم عن أي استفسارات يحتاجون إليها ضمن إمكاناته ومعلوماته وتوجيههم إلى الاستشاريين المعنيين.

اتفاقيات التمثيل العقاري:

إن اتفاقيات التمثيل بين الوسيط العقاري المحترف والعميل العقاري بائعاً أو مشترياً مالكاً أو مستأجراً هي اتفاقية توظيف (وليست توكيل) من طرف الزبون إلى طرف الوسيط المحترف، والأفضل طبعاً أن تكون هذه الاتفاقيات نماذج معدة من قبل خلال النقابات والجمعيات العقارية الرسمية، وأن توقع وتؤرخ وتحتوى على حقوق وواجبات الطرفين كافة ويفضّل التفصيل فيها قدر الإمكان لتجنب أي خلافات مستقبلية على أمور غير محددة أو غير مذكورة من جراء إيجاز في الاتفاقية غير مجدى.

وبالتالي فإن هدف اتفاقيات التمثيل العقاري هو التزام كل طرف بجميع بنود الاتفاقية ومحتوياتها وشروطها من جهة شركة الوساطة العقارية أو من جهة العميل وذلك بتوفير الوسيط العقاري المحترف المناسب الذي سيعمل على تلبية حاجات العميل العقارية على مستوى مهنى ووضع وقته وجهده وخبرته ومعلوماته العقارية بتصرف العميل للوصول معه إلى النتيجة العقارية المبتغاة وحفظ حقوقه كافة.

من جهة ثانية تهدف اتفاقية التمثيل العقاري إلى حفظ أتعاب الوسيط العقاري وأجوره من جراء بذل وقته وجهده وخبرته، فالمهنة العقارية هي مهنة احترافية كمهنة المحاماة والمحاسبة التي لا يتمكن المحامي من تمثيل عميله قبل الحصول على اتفاقية تمثيل أو وكالة يعمل بموجبها لمصلحة عميله ويحفظ حقوقه كافة وبالتالي تظهر النتائج في خواتمها عبر فترة زمنية معينة بعد استنفاذ الخبرات الضرورية لإنجاح قضية ما.

وهذه الاتفاقيات التمثيلية قد تكون شفوية أو مكتوبة بحسب الأصول والأعراف المعمول بها في بلد ما. وفي حال تعذر وجود نص قانوني معين أو نموذجي يحفظ حقوق الأطراف يجب توخي الحذر حتى عبر صياغة نموذج بسيط يتفق فيه الطرفان على تنفيذ عمل معين مقابل أجر معين ولفترة زمنية معينة.

وتوجد أنواع متعددة من اتفاقيات التمثيل العقاري لبيع أو شراء أو تأجير عقارات وإن هدفها واحد هو تنظيم العلاقة بين الأطرف وتحديد الحقوق والواجبات لكل منهم وخاصة للوسيط العقاري أهمها حق التمثيل الحصري، حق تمثيل واحد غير حصري، اتفاقية حرة التمثيل لسعر بيع صافي، تمثيل مع خيار الشراء.

لابد من الإشارة هنا إلى هدف الوسيط العقاري حفظ حقوقه وحقوق جميع الأطراف خاصة المادية منها، فإذا ما استجاب الطرفان إلى حقوق كل منهما فيكون مكان الاتفاقية في سلة المهملات بعد اتمام العملية العقارية.

أنواع اتفاقيات التمثيل العقاري:

توجد أنواع متعددة من اتفاقيات التمثيل العقاري لبيع أو شراء أو تأجير عقارات وقد تختلف من بلد إلى آخر بحسب القوانين والأعراف المعمول بها في سوق عقارية معينة وقد تكون بسيطة تحتوي على بعض البنود الأساسية في صفحة واحدة مثلاً وقد تكون مفصلة في عدة صفحات إلا أن هدفها واحد وهو العلاقة بين الأطراف وتحديد الحقوق والواجبات لكل منهم خاصة للوسيط العقاري، والتي من أهمها:

حق التمثيل الحصري: هي اتفاقية بين العميل ووسيط عقاري واحد فقط عبر شركة واحدة فقط للحصول على مبتغاه العقاري (بيع أو شراء أو إيجارة) حيث يقوم الوسيط العقاري بتسويق العقار وعرضه والإعلان عنه ومحاولة جلب الزبائن له من أي مكان فإذا جاء العميل العقاري (بصفة بائعا أو مشتريا) عبر الوسيط العقاري الحصري نفسه أو بواسطة أي كان غير الوسيط العقاري، وتمت عملية التبادل العقاري، فإن الوسيط العقاري الحصري يستحق العمولة المتفق عليها في اتفاقية التمثيل.

حق التمثيل واحد وغير حصري: هي اتفاقية بين العميل ووسيط عقاري واحد فقط يلتزم بها الزبون مع الوسيط العقاري المحترف لتمثيله لكن في الوقت نفسه يحتفظ بحقه في اتمام عملية التبادل العقاري منفرداً دون وسيط، ويدفع العميل للوسيط فقط في حالة اتمام التبادل العقاري من خلاله.

اتفاقية حرة: لا توجد اتفاقية تمثيل ملزمة بين العميل والوسيط العقاري في هذا النوع من التمثيل وبالتالي لا يلتزم العميل بأي وسيط، بحيث يمكن للعميل أن يعرض عقاره عبر عدة وسطاء ويحتفظ بحقه الشخصي أيضاً في اتمام عملية التبادل العقاري (بيع، شراء، إيجار) ويدفع فقط للوسيط الذي تتم من خلاله عملية التبادل العقاري.

التمثيل لسعر بيع أو شراء صافي: هي اتفاقية تمثيل بين العميل العقاري والوسيط العقاري حيث يلتزم العميل بدفع عمولة للوسيط أي مبلغ يزيد على سعر العقار الذي يحدده الزبون كتابياً، فمثلاً قد يطلب الزبون مائة ألف ثمناً لعقاره وإذا ما أستطاع الوسيط تحقيق بيعه بـ مائة وعشرة آلاف فيحصل الوسيط على مبلغ عشرة آلاف (عمولة)، حيث أنه إذا كانت العمولة العادية بنسبة 5 في المائة أي بمبلغ خمسة آلاف، فيكون الوسيط في هذه الحالة قد حصل على خمسة آلاف إضافية على العمولة العادية.

التمثيل مع خيار الشراء: هي اتفاقية تمثيل ملزمة بين العميل العقاري والوسيط العقاري حيث يلتزم الوسيط العقاري بشراء العقار من العميل (البائع) بعد انتهاء فترة عملية المبادلة العقارية المتفق عليها في عقد التمثيل (الحصري العادي) خاصة إذا تعسّرت عملية البيع في السوق العقاري.

وتجدر الإشارة إلى أن الاتفاقية الحرة هي المحببة إلى العميل العقاري لكنها قد تكون الأسوأ بالنسبة إلى الوسيط العقاري، وعلى الوسيط أن يقرر العمل مع الزبون غير الملتزم بأتعابه من وقت وجهد وخبرة يقدمها للزبون مجاناً وربما العمل في بعض الأحيان دون مقابل محفوظ.

أما اتفاقية لسعر بيع أو شراء صافي هي غير محبذة للعميل العقاري الذي سيشكك في مصداقية وعمل الوسيط لعدم عدالة هذه الاتفاقية بالنسبة للزبون الأمر الذي سيجعل الوسيط شريكاً في عقار الزبون وأحيانا قد يطلب الزبون سعراً غير عادل فلا يتحقق البيع من مشتر جديد ولا حتى من الوسيط العقاري نفسه.

أما اتفاقية التمثيل للبيع مع خيار الشراء فقد تكون التزاما من الوسيط بشراء العقار (في حالة لم يستطيع بيع العقار في السوق بعد المدة المحددة المتفق عليها وبالسعر المتفق عليه) وهذه الاتفاقية قد تطمئن العميل العقاري بحصول البيع مهما كانت ظروف السوق ولو بعد مدة، وقد يخاطر الوسيط باعتماد هذا الخيار لكنه في المقام الأول يطمح إلى الحصول على حق التمثيل الحصري من العميل، ولا بد من الإشارة إلى أن الاتفاقيات الثلاثة الأخيرة تؤدي في بعض الأحيان إلى خلافات قانونية وضغوط نفسية.

التسويق العقاري
لقد بات التسويق العقاري الالكتروني من أهم وافضل طرق التسويق الحديثة والفعالة حيث فاقت بكثير جميع وسائل التسويق الاخرى , فعبر التسويق العقاري الالكتروني تستطيع ان تسوق جميع عقاراتك بسهولة ويسر ودون التقيد بحدود جغرافية ووقت زمنى معين

مقدمة عن التسويق العقاري

1- الخدمات العقارية المختلفة

- الخدمات المتاحة في المجال العقاري

أ‌- التسويق العقاري:

هي منظومة عمل يقوم من خلالها الجمع بين الأطراف ( المشتري والبائع أو المالك والمستأجر ) في صفقة عقارية. ( الوسيط العقاري ) عادة يعمل كوكيل عن الطرف أو الأطراف المشاركة في عملية بيع وشراء وتأجير العقارات.

1- السمسار: الشخص الذي يشارك في تعريف البائع بالمشتري والحصول علي عمولة في مقابل ذلك بدون الحصول علي رخصة من هيئة التمويل العقاري.
2- الوسيط العقاري : الشخص الذي يشارك في تعريف البائع بالمشتري والحصول علي عمولة في مقابل ذلك. ويكون لدية رخصة من هيئة التمويل العقاري.
3- الوسيط العقاري الممتاز: هو الوسيط العقاري بعد اجتيازة دورة متقدمة في التسويق العقاري وبعد مرور ....... شهر علي حصولة علي ترخيص التسويق العقاري.

ب‌- التقييم والتسعير:

- التقييم: هو عملية تقدير القيمة السوقية للعقارات وتتم عن طريق مقيم عقاري بترخيص من الهيئة العامة لشئون التمويل العقاري شعبة المقيمين العقاريين.
- التسعير: هو عملية تقدير لسعر العقار وتتم عن طريق وسيط عقاري بترخيص من الهيئة العامة المعينة بشئون التمويل العقاري قسم الوسطاء العقاريين.
- المقيم العقاري: هو الشخص الذي يقوم بتقييم العقارات السكنية بحد أقصي ...... جنية للعقار ويكون لدية رخصة من هيئة التمويل العقاري.
- المقيم العقاري الممتاز: الشخص الذي يقوم بتقييم العقارات السكنية بدون حد أقصي ويكون لدية رخصة من هيئة التمويل العقاري وبعد مرور...... شهر علي حصولة علي ترخيص التقييم العقاري.

ج- المستشار العقاري:

هو الشخص الذي يقوم بتقديم النصائح والاستشارات إلي الأفراد والشركات بخصوص الشراء والاستثمار في مجال العقارات.

د- التعليم:
يتضمن تعليم أصول وقواعد وآداب مهنة التسويق العقاري.

ه- التمويل:
هو عنصر أساسي في معظم الصفقات العقارية . ففي بعض الأحيان يحتاج العميل إلي تمويل لشراء العقار الذي يرغب في امتلاكة. فيلجأ ون إلي بعض الوسطاء العقاريين الذي يعملون أيضا كوسطاء تمويل.

و- التنمية العقارية:
تقسيم الأراضي والبنية الأساسية وإضافة الطرق والمرافق.

ى- إدارة الأملاك:
هناك مستثمرون كثيرون يملكون مباني إدارية أو سكنية وقد لا يملكون الوقت أو الخبرة للاهتمام بالعمليات اليومية لهزة المباني لذلك يتم إسنادها إلي وسيط عقاري ممتاز.

1.2 – المنظمات المهنية:
- تنتمي لها عدة مؤسسات منتسبة.
- تتفاعل مع الهيئات التشريعية لوضع قوانين العقارات.
- وضع اللوائح المنظمة لحماية الجمهور.

1.3 – تصنيف العقارات:

قد تعمل شركة العقارات في واحدة أو كل من المجالات التالية:
- العقارات السكنية ( الشقق، المصايف، الفيلات. الخ)
- عقارات تجارية ( محلات البيع، المراكز التجارية ، المباني الإدارية، المسارح . الخ )
- العقارات الصناعية ( المصانع ، المخازن . الخ )
- العقارات الزراعية ( المزارع ، البساتين . الخ )
- عقارات الأغراض الخاصة ( المساجد ، الكنائس ، الأراضي الحكومية ، المستشفيات، المدارس. الخ )

2- الخواص المميزة للعقارات.

2.1 – الخواص الملموسة للعقارات:

أ‌- الثبات:-

حتى إذا تم استخراج الأملاح والمعادن والتربة من ألأرض أو العقار ، فإن الموقع الجغرافي للعقار يظل دائما كما هو . ويتضح ذلك من الأتي :
- موقع العقار عنصر رئيسي في تحديد قيمتة.
- تعتبر أسواق العقارات محلية. والخبراء العقاريين يجب أن يكونوا معتادين ودارسين للسوق في منطقتهم.
- الأراضي يمكن إدارتها وتحديد سعر تقريبي لها وفرض ضرائب عليها من قبل الحكومة.
- قيمة العقارات يمكن أن تتأثر بالسلب والإيجاب بحسب المنطقة التي يقع فيها العقار.

ب‌- المتانة أو الدوام:-

- لا يمكن تدمير الأراضي أو استهلاكها. وعلي الرغم أنة من الممكن تغيير مظهرها إلا أنها تظل قائمة.
- ويمكن إضافة التحسينات للأرض مثل مباني أو ما شابة ، والتي عادة ما يكون لديها مدة إهلاكية طويلة.
- ولأن الأرض دائمة فهي تعكس الآثار التالية علي السوق العقاري:-

• استثمار العقارات مستقر نسبيا وطويل الأمد.
• صعوبة انخفاض قيمتها في معظم الأحيان وذلك لعدم استهلاكها.
• الأرض لا تتمتع بتأمين الملكية لأنها لا يمكن أن تدمر.

ج- عدم التجانس وتفرد العقارات:-

لا يوجد عقار مثل الأخر فالمادة والشكل والحجم والتربة والمعادن مختلفين. حتى إذا بدا عقاران متشابهان في كل النواحي فسوف يكون دائما مختلفين بسبب مواقعهما الجغرافية الفريدة.
o لهذا السبب يجب أن يعمل محترفو صناعة العقارات بجد وأمانة لملائمة الملكيات أو العقارات بمشتريين مناسبين.
o لان كل عقار مختلف عن الآخر يأخذ المشترون وقتا طويلا لاختيار وشراء العقار المناسب لهم.

- نقطة أخري تثبت عدم التجانس أو تفرد العقارات:-

• أن المحاكم لن تسمح للبائع باستبدال عقار بعقار أخر ( لاختلافهما عن بعضهما البعض ) وذلك في حالة الإخلال بالعقد.

2.2 – الخصائص الاقتصادية للعقارات

أ .الندرة:-

تعني أن عدد العقارات محدود . فنتيجة لذلك إذا وجد طلب قوي في منطقة. ستزداد قيمة العقارات. ومالك عقار في منطقة مرغوبة جدا سيكون عندة ميزة احتكار تقريبا

ب .التعديل:-

بإمكان التعديلات التي تحدث في العقار أن تغير من قيمتة أما بالإيجاب أو بالسلب.

ج. الثبات

يعني أن الاستثمار في العقارات هو استثمار طويل المدى. هذا أولي بسبب الخصائص الطبيعية التي تتضمن الثبات وعدم التدمير. ولأن الأرض ثابتة فالاستثمار في الملكية يصبح ثابتا أيضا. فالاستثمار العقاري شبة ثابت فلا يمكن نقل العقار من مكان إلي آخر إذا أصبح السوق مناسبا في مكان أخر. وأيضا لان الصفقات العقارية معقدة وتتطلب مبالغ كبيرة من المال.

د.الموضع المفضل:-

وهو يعتبر الخاصية الاقتصادية الأكثر أهمية لصناعات العقارات:-
• المشترون المتوقعون لغقار ما سيعطون أهمية كبري لموقع العقار ومحيطة وبناءا علية سوف يحددون المبلغ الذي يبغون دفعة في هذا العقار.
• التفضيل للمناطق المعينة التي تقابل حاجة المشتري تؤثر علي المبلغ الذي يرغب في دفعة في هذا العقار. علي سبيل المثال عائلة تبحث عن بيت ووجدت منطقة بها مدارس ومطاعم ومعدل الجريمة منخفض فيقررون أن هذا العقار مناسب لهم ويدفعون المبلغ المطلوب فية.

3- سوق العقارات

3.1 – خصائص سوق العقارات:-

أ‌- العرض والطلب والسعر:

• يزيد السعر عندما يزيد الطلب ويقل العرض.
• يقل السعر عندما ينقص الطلب ويزيد العرض.
• يستقر السعر عندما يقابل العرض للطلب.

ت‌- السوق المحلية:-

بسبب خاصية ثبات العقارات وعدم القدرة علي نقلها، يعتبر سوق العقارات محلي جدا ومحدد بحدود جغرافية. والأسواق قد تختلف بين المدن أو حتى بين الأحياء المختلفة لنفس المدينة وبسبب هذا كل سوق محلية يجب أن ينظر إليها بشكل منفصل.

ث‌- نوعية العقارات:-

قد تتواجد نوعيات مختلفة من العقارات في منطقة واحدة . ويتمثل الاختلاف إما في النوعية أو نوع الترخيص أو نوع النشاط أو متوسط سعر العقار. ومثال علي ذلك ( وجود مبني سكني في منطقة تجارية أو صناعية أو العكس ) .

د – التغير في السوق العقاري:-

نظرا لعدم إمكانية نقل العقار وخاصية تفرد العقارات ولان عملية الإنشاء أو التعديل في خواص العقارات تأخذ فترة زمنية طويلة فان التغير في السوق العقاري يكون بطيئا.

3.2 –العوامل المؤثرة في سوق العرض العقاري:

أ‌- القوي العاملة ومواد البناء

• توافر القوي العاملة *سعر وتكلفة القوي العاملة
• توافر مواد البناء * سعر وتكلفة مواد البناء
ت‌- الضوابط الحكومية والمالية

- التغير في الضرائب العقارية:

a. العوائد
b. ضرائب الربح من ناتج بيع العقار
c. التسجيل
d. الإعفاءات الضريبية

- التغير في الشروط المساحية للبناء.
- برامج الإسكان المدعمة من الحكومة.
- قيمة الفائدة البنكية.

3.3 – العوامل المؤثرة في سوق الطلب علي العقارات:

تتطابق العوامل المؤثرة في سوق الطلب علي جميع السلع بصفة عامة ولكن يتأثر السوق العقاري أكثر بالناحية المحلية أكثر من أي سلعة أخري وذلك لخاصية الثبات.
أ‌- التعداد السكني:

- كلما زاد التعداد السكاني كلما زاد الطلب علي العقارات.
- التغيير في الشكل الديموغرافي يتغير معة الطلب علي العقارات بالسلب أو الإيجاب.
- التغيير الديموغرافي ليس فقط في عدد السكان ولكن أيضا في السن وحجم العائلة وما لة من تأثير علي نوعية العقار.

ب‌- معدل البطالة ومستوي المرتبات:

معدل البطالة ومستوي المرتبات لة تأثير مباشر علي قدرة المستهلك علي شراء العقارات يوجد هناك صلة مباشرة بين الاستقرار المادي وعملية بيع وشراء العقارات. قد يفضل بعض الناس تأجيل عملية الشراء لحين استقرار وضعهم الوظيفي أو قد يضطر أن يبيع العقار في حالة فقدانة للوظيفة والانتقال إلي مكان اقل في القيمة. بعض الناس قد يفضلون الإيجار بدلا من الشراء لحين الاستقرار الوظيفي وزيادة المرتب.

ث‌- معدل الإشغال/ معدل النسي الغير مستغلة

• معدل الأشغال: هو نسبة العقارات المستخدمة إلي نسبة العقارات الموجودة بالسوق
• معدل العقارات الغير مستغلة: هو نسبة العقارات الغير مستخدمة إلي نسبة العقارات الموجودة بالسوق.
• يعتبر معدل العقارات الغير مستغلة معيار علي حجم الطلب علي السوق العقاري وقد يختلف في نفس المدينة حسب نوع العقار: مثال علي ذلك:

معدل العقارات الغير مستغلة السكني لمدينة ما 5 %
معدل العقارات الغير مستغلة التجاري لمدينة ما 10 %
معدل العقارات الغير مستغلة الصناعي لمدينة ما 3 %

4- بعض التعاريف العقارية :-

أ‌- العقارات:

الأرض بكل المنشآت والالات الملحقة بها بشكل دائم.

ب – الملكية العقارية :

يتضمن كل شيء في تعريف العقارات بالإضافة إلي الشق القانوني وأية حقوق أو امتيازات مرتبطة بملكية العقار.

ج – الملكية الشخصية:

تتضمن أي ملكية يمكن نقلها

د – الثوابت العقارية:
هو شيء إضافي كان جزءا من الأرض أو العقار فأرتبط بها وأصبح جزء من الملكية العقارية. علي سبيل المثال ، المطابخ والحمامات الداخلية.

ه – تحديد الثوابت العقارية:

- وجود عقد بين الأطراف لتحديد الملكية المستقبلية بعد إتمام عملية البيع
- إذا لم يكن هناك عقد بين الأطراف، فيجب علي المحكمة أن تقرر نية الأطراف. علي سبيل المثال، يجب علي البائع أن يضع إشارة من شأنها توضيح الأشياء التي تباع مع العقار.
-طريقة الارتباط: في حالة إذا كانت إزالة تلك الجزئية من العقار تلحق أضرار دائمة إلي العقار، في هذة الحالة سيعتبر هذا الجزء من الثوابت العقارية.

خطوات نجاح عمليه التسويق العقارى على الانترنت :


1- شراء اسم النطاق (Domain) بنفس اسم شركتك


قم بشراء اسم النطاق الخاص بك على الانترنت و اجعله مماثل لاسم شركتك الحقيقية . فإمتلاكك النطاق الخاص بك يمنحك القدرة على الحفاظ على كل من عنوان البريد الإلكتروني دائم وعنوان موقع ويب دائم. الأموال التي تنفق لبناء هذا الاسم والمجال يتراكم على مر السنين، كما يصبح العلامة التجارية الخاصة بك على الإنترنت .ومهمتك ان تنشر هذا الاسم كعلامة تجارية .



2- انشاء موقع على الانترنت الذى يعتبر بوابتك الالكترونية


المستهلكون اليوم يتطلعون دائما للحصول على معلومات، ويمكنك مساعدتهم وليس فقط مع المعلومات حول العقارات، ولكن مع المعلومات التي قد تستخدم بانتظام. فالقاعدة الذهبيه هنا لتسويق عقارى ناجح ان تقوم بتطوير الموقع الالكترونى العقارى الخاص بك بحيث يتردد عليه الزوار حتى وهم لا يهتمون فى شراء وبيع العقارات .



3- الاستفادة القصوى من التواجد على الانترنت


فى البدايه اعرف جيدا ما هو موقعك على شبكة الانترنت ثم قم بتحسينه . باستخدام كل طرق التسويق الممكنه التى تستطيع استخدامها .



4- دمج جهود التسويق التقليدية مع جهود التسويق الالكترونى


إنشاء استراتيجية ناجحة فى التسويق عبر الانترنت يتطلب تحقيق التكامل بين استراتيجيات التسويق التقليدية والتسويق الالكترونى. في حين أن محركات البحث قد يساعد على دفع الناس إلى موقع الويب الخاص بك، فجهودك الخاصة يمكنها ان تجلب اسرع واكثر مباشرة . اذا نظرتم الى جميع الشركات على شبكة الانترنت اليوم، أنها تنفق الملايين من الدولارات لتسويق العلامة التجارية الخاصة بهم .



5- عمل عروض تقديمية


اليوم، الباعة في البداية سيتسألون "كيف سيكون تسويق بيتي على شبكة الإنترنت "فينبغى أن يتضمن العرض التقديمي قائمة معلومات محددة جدا حول ذلك الامر والاجابة عليهم . فالموقع الاليكترونى الخاص بك ينبغي أن يشرح، بالتفصيل، كيف يمكن أن تساعد العملاء. يمكنك الاستعانه ببرنامج البوربوينت الخاص بمايكرسوفت فى القيام بذلك . فهذا الامر يفيدك جدا فى عمليه المنافسه فى المجال العقارى .



6- تقديم محتوى يوفر المعلومات للمشترين على الانترنت


أفضل طريقة للقيام بذلك هي إنشاء مدونة تقوم فيها بتقديم محتوى يوفر معلومات عن المجال العقارى و نشرة من صفحة واحدة تصف كيفية إيجاد المعلومات على الويب. فان ذلك يعتبر كانه وثيقة مفيدة وفى نفس الوقت يشكل قطعة رائعة من المواد التسويقية . فيمكنك ان تضيف قيمة حقيقية باعتبارك رجل عقارات محترف فى تعليم العملاء كيفية استخدام الانترنت فى البحث عن المعلومات فى المجال العقارى . من الممكن ان يمدك العملاء بمعلومات مهمة عنهم عند التسجيل على موقعك مقابل الحصول على معلومات او خدمة او خلافه عليه هنا ان تقوم بشئ مهم جدا ان تنبههم انك لن تبيع المعلومات الخاصة بهم الى اى طرف اخر .



7- تعلم المزيد عن تطوير الفرص على الانترنت


العشرات من الفرص والخدمات المفيدة تأتي عبر الإنترنت. ليس كل المواقع الجديدة تعد بالنجاح , ولكنك يمكن ان تتعلم وتستخدم الموارد التى تساعدك فى عملك . لان من الممكن ان تكلف عملك وسمعه شركتك بصورة خاطئة اذا لم تكن واعى ومدرك جيدا للمشهد العقارى على الانترنت .



الاستفادة القصوى من الموقع الالكترونى الخاص بك


إنشاء موقع اليكترونى مع محتوى جذاب ليس كافي . يجب ان تعمل على تصميم موقع بحيث يمكن للعملاء العثور عليه، والانجذاب للدخول عليه ، ويكون هناك سببا للعودة إليه مرات عديدة .استخدم طرق التسويق الالكترونى التقليدية فى البقاء وتصدر المنافسة على الانترنت . كما ذكرنا سلفا اختار اسم نطاق هو نفسه اسم شركتك الحقيقية . وادمج هذا الاسم فى كل من اعلاناتك ومحتواك وغيره . قم بالتركيز جيدا ودقق فى اختيار اى من المواقع التى ستكون مفيدة فى تبادل الروابط معها و تجذب لك العديد من الزوار . عند تحديد هذه المواقع، حاول الاستفادة الكاملة من المميزات المتاحة لديهم، من تبادل الروابط وعرض للاعلانات والصور وغيرها . مساعدة العملاء على فهم ما يمكن للإنترنت القيام به بالنسبة لهم واجعل نفسك دائما مواكب لكل ما هو حديث فى مجال التسويق العقارى الالكترونى . شبكة الإنترنت توفر فرصا غير محدودة لمبيعات العقارات، ولكن فقط عدد قليل من رجال الأعمال على دراية بكيفية اقتناص هذه الفرص .

يشهد مجال الاستثمار العقارى منافسة ضارية . وكلاء وشركات السمسرة يبحثون دائما عن أفكار جديدة وطرق جديدة لتوصيل خدماتها عن طريق التسويق العقارى الالكترونى اى عن طريق الانترنت .فان الانترنت يوفر مميزات تسويقية هائلة لوكلاء العقارات المستعدين الى القفز وركوب قطار التكنولوجيا والانخراط فى هذا المجال ,فالموضوع اسهل مما تعتقد . فاذا كنت من المهتمين بهذا الموضوع يمكنك ان تتبع الخطوات الاتيه لانها ناتجة عن تجارب كثيرة ومن خبرات سابقة . فالسر هو ببساطة انه كلما كنت اكثر وضوحا ورؤية على الانترنت ومحركات البحث كلما زاد عائد الاستثمار من التسويق العقارى على الانترنت وازدهار عملك .

كيف تصبح عقاريا ناجح

هل العلاقات العامه اهم مايحكم سوق العقاراااات ؟؟؟
طبعا العلاقات العامة هي اساس المسوق العقاري فعندما
يكون للمسوق العقاري علاقات بمشترين للعقار فذلك يسهل
عليه امر تسويق عقاره وبذلك يضمن المكسب المادي، طبعا
لانقول بان الشخص الذي لايملك علاقات فاشل ولكنه سيكون
ذو دخل اقل ممن يملك تلك العلاقات واذا رغب ان يكون في نفس
مستواهم يجب علية ان يعدد طرق البحث عن الزبائن بتنويع طرق
الاعلان عن العقار اما في الصحف اليومية او بذكر العقار لدى عدد
من المسوقين وكذلك بتنويع عقاراته من حيث البيع او التأجير.

ما هي الطريقة المثلي لعرض العقار بمعني كيفيه العرض ؟؟؟
من اهم الامور الواجب توفرها في العرض العقاري هو اكتمال
المواصفات والاستعداد لاي استفسار قد يسأل عنه من قبل المشتري
وكذلك من اهم الامور هي الصدق والامانه في تقديم العرض وعدم
الكذب والتدليس على المشتري ، كذلك طريق عرض العقار مهمة
وترتيب المعلومات عند عرضها على المشتري وتسهيل الامور عليه
من حيث المامه بالعقار وتعريفه على جميع الجوانب الايجابية للعقار

يجب على المسوق العقاري اولاً تحديد هدف طالب العقار بمعنى
هل يريد شراء ارض او فيلا اووووووووووووو و تحديد الميزانية له
ثم بعد ذلك ياتى دور تقديم العروض مثلاً يرغب في شراء فيلا يجب اطلاع
المشتري على السندات الخاصة وتصريح البناء
لمعرفة المساحة و مساحة البناء وجهتها شمالية او غربية وعمرها وووو
مطلة على كم شارع مثلا شارع 25 او 30م كم عدد الغرف وووووو
ثم معاينتها على الطبيعة ومعرفة نوع التشطيب وعلى المكتب ان يعطى
ثمن عادل للعقار أولا يتم معرفتة بمقارنة سعر العقار مع باقي العقارات
المعروضة في نفس الحى مع ملاحظة مميزات العقار
طبعا يكون السعر غير بعيد عنها حتى لا يظلم البائع و لا المشتري
اهم شيء للعقاري الناجح بمنتهي البساطه هو الجديه والمصداقيه في العروض
وان تكون متوافقه مع الطلب تماما
بمعني ان تحقق احلام المشتري من منزل ومشروع وخلافه كيف ذلك؟
اولا بالاستماع جيدا لرغبه المشتري ماذا يطلب بالضبط وتلبيته 0
واهم شيء في كل هذا الصبر وطول البال ان توافر هذه الصفات البسيطه

الإعلان
لن يعرف المستهلك أنك قد افتتحت مشروعك ما لم تصل إليه و تخبره بذلك، كذلك فلن يعرف نوعية السلع التي تنتجها و تشكيلتها و أسعارها.
ويجب العناية بصيغة و شكل و توزيع الإعلان، و يكون الإعلان ناجحا إذا حقق الأهداف الآتية:

* جذب الانتباه.
* إثارة الاهتمام.
* إيجاد الرغبة.
* يوجه نحو الفعل (الشراء).

و يجب العناية بوسيلة الاتصال الملائمة، مثل المجلات و الصحف، والتليفزيون و الإذاعة، وإعلانات الطرق، و المراسلات المباشرة، والمقابلات الشخصية.

وهناك وسائل الدعاية المفيدة للعميل مثل مفكرات الجيب و الأقلام و غيرها، وتأثيرها ملحوظ في الدعاية و تذكر اسم المعلن

.. ((...(( كيف تستطيع أن تميز عرضك العقاري ))...)) ...
* اولا : تصوير العقار بحيث تكون الصور واضحة ومن عدة زوايا وواجهات.
* ثانياً : قم بذكر المساحة الاجمالية مع الاطوال للعقار.
* ثالثاً : اذا كان العقار عمارة او دور او منزل او محل تجاري الخ :
قم بذكر عدد الادوار ومواصفاتها وعدد الشقق وعدد الغرف بكل شقه ومساحاتها وواجهاتها ومداخلها والمواصفات العامة والاضافية ونوع التشطيب للمبنى كاملاً وهكذا .
* رابعاً : قم بذكر موقع العقار وقربه من عدمه من الخدمات العامة مع ذكر هذه الخدمات .
* خامساً : قم بذكر مميزات العقار وسلبياته ان وجدت .
* سادساً : قم بذكر السعر النهائي للعقار مع توضيح قبوليته للتفاوض من عدمها .
* سابعاً : قم بذكر طريقة الاتصال المناسبة بوضوح .
* ثامناً : قم بتنسيق الاعلان اثناء كتابته على المنتدى بهذه الطريقة السابقة

السلام عليكم ومرحب بكم في صفحة التدريب العقارين يسرنا مساعدتكم في عملية تدريبكم على كيفية التسويق العقاري عبر الانترنت