Maestro de las Rentas

Un edificio no se diseña pensando únicamente en que se vea bien. También tiene que estar preparado para lo que no sabemos cuándo va a ocurrir.

Los terremotos nos recuerdan algo que muchas veces olvidamos: el tiempo geológico no funciona a escala humana. Puede pasar un siglo entre grandes eventos y eso nos hace pensar que el riesgo desapareció.

Pero el riesgo sigue ahí.

Y en el mundo inmobiliario esto importa muchísimo. El tipo de suelo, la ubicación, el reglamento de construcción, la estructura del edificio y hasta la existencia de zonas seguras pueden hacer una enorme diferencia cuando ocurre un desastre.

Hoy incluso están surgiendo nuevas ideas, como cabinas o espacios de protección dentro de los edificios, que podrían servir frente a sismos, incendios, huracanes u otras situaciones de emergencia.

La pregunta para quienes construimos, compramos o invertimos en inmuebles es:

¿Estamos diseñando únicamente para que el edificio funcione o también para que las personas puedan sobrevivir cuando las cosas salen mal?

Ese también es parte del análisis inmobiliario.

En China, hasta pedir la comida se convierte en una experiencia.

Durante este viaje nos encontramos con platillos, ingredientes y formas de preparar la comida que definitivamente no vemos todos los días.

¿Ancas de rana? Sí.
¿Patas de pollo? También.
¿Dumplings hechos al momento? Por supuesto.

Entre mercados, panaderías, vaporeras y restaurantes, fuimos descubriendo una parte de China que no siempre aparece en las postales: la que se conoce sentado a la mesa.

Y aunque algunas cosas nos dejaron con más preguntas que respuestas, había que probar.

¿Cuál de todos estos platillos te atreverías a probar?

¿Y si el futuro de la vivienda se pareciera más a fabricar un automóvil que a construir una casa?

Norman Foster lleva décadas diseñando algunos de los edificios más reconocidos del mundo. Ahora, a través de la Norman Foster Foundation, también está explorando uno de los grandes retos de la arquitectura actual: cómo construir vivienda de manera más rápida, eficiente y accesible.

La idea tiene mucho que ver con algo que llevamos años analizando en Viverent: sacar parte de la complejidad de la obra y llevarla a procesos de fabricación controlados.

Prefabricar componentes, trabajar en paralelo, estandarizar aquello que no necesita personalización y después combinar esos elementos para crear edificios diferentes.

Es exactamente la lógica de muchas industrias: utilizar componentes estandarizados para producir más rápido, con mayor control de costos y menos incertidumbre.

Y aquí está lo interesante para quienes invertimos en bienes raíces:

La innovación en construcción no se trata solamente de construir más barato, se trata de controlar mejor el tiempo, los costos y la calidad.

La vivienda usada puede esconder oportunidades que el mercado nuevo ya no ofrece.

La venta de vivienda se está ralentizando y, mientras muchos se quedan viendo si los precios bajan, yo prefiero hacer otra pregunta:

¿Qué estoy comprando realmente por cada metro cuadrado?

Hoy una propiedad usada puede tener una ventaja importante: más metros de construcción, un precio por m² más bajo y, en algunos casos, un terreno cuyo valor prácticamente viene incluido.

Pero ojo: comprar barato no significa comprar bien.

Hay que analizar cuánto cuesta realmente la propiedad, cuánto tendrás que invertir en remodelación, qué valor tiene el terreno, cuánto costará mantenerla y, sobre todo, cuánto puede producir.

A veces una propiedad vieja parece una ganga, hasta que descubres que tienes que levantar pisos, cambiar instalaciones y prácticamente reconstruirla.

Por eso, cuando analizo una inversión, no me quedo con el precio de venta. Analizo el suelo, la construcción, la remodelación, la densidad, el mantenimiento y el potencial de renta.

¿Qué haces con un espacio que originalmente iba a quedar vacío? Lo conviertes en valor.

En este proyecto, había un espacio que sobraba y que originalmente se iba a dejar abierto. Decidimos aprovecharlo y terminarlo para crear un medio baño y una zona de lavandería, que podrán utilizar los cuidadores o destinarse a las necesidades que tenga el edificio.

Y arriba, cada decisión también tiene una función: las placas solares estarán integradas en la estructura que servirá como cubierta del roof garden y, al mismo tiempo, ayudará a resolver el barandal.

Además, el proyecto aprovecha una ubicación con vistas hacia Ciudad Granja, cercanía a parques, universidades, Ciudad Judicial y distintos corporativos.

Cuando desarrollas para renta, cada metro y cada decisión de diseño tienen que tener una razón.

Eso también es parte de hacer rentable un proyecto inmobiliario.

La libertad financiera también se puede construir por bloques.

Estoy en China, en la fábrica donde acabamos de fabricar los primeros módulos de Vive Storage.

La idea es sencilla: crear minibodegas prefabricadas, desmontables y transportables, diseñadas para convertirse en unidades independientes de renta.

Cada módulo puede dividirse, combinarse y apilarse hasta tres niveles, creando diferentes configuraciones según el terreno y el proyecto. Además, están diseñados para desmontarse y transportarse dentro de un contenedor.

¿Por qué me interesa tanto este sistema?

Porque estamos buscando construir una unidad mínima rentable: un bloque que puedas comprar, colocar, rentar y repetir.

Este es apenas el primer prototipo fabricado específicamente para Vive Storage.

Ahora viene lo interesante: convertir estos bloques en activos que produzcan renta.

La libertad financiera no se construye de golpe. Se construye bloque por bloque.

¿Se puede “disfrazar” el avance de una obra para cobrar una ministración del crédito?

Aquí está la parte interesante: los bancos no entregan todo el dinero de un crédito de construcción de golpe. Las ministraciones dependen del porcentaje de avance de obra que se comprueba.

Y ahí aparecen las fotos, las inspecciones, el presupuesto y el plano.

El problema es que una obra puede verse muy avanzada desde un ángulo y estar bastante menos terminada desde otro.

Por eso, cuando hablamos de financiar una construcción, entender cómo se mide realmente el avance es fundamental.

Yo siempre digo que en bienes raíces hay que conocer las tripas del negocio, no quedarse con la fachada. Porque una foto puede enseñar mucho, pero también puede esconder muchísimo.

Yo no puedo ver un baño prefabricado y quedarme con lo que se ve por fuera. Quiero saber cómo está resuelto por dentro.

En este video les enseño un sistema de baños prefabricados para trabajadores: módulos montados sobre una base común, con el drenaje ubicado en la parte inferior y una altura calculada para conseguir la pendiente necesaria hasta la salida.

Y eso es precisamente lo que me interesa de estos sistemas: entender cómo están resueltas las “tripas” de un edificio.

Porque cuando sabes cómo funciona algo, puedes empezar a preguntarte si esa solución tiene sentido para tus propios proyectos.

Yo siempre me llevo ideas de cada viaje. Esta vez, además, me llevé un poco de silicona en las manos.

Así es esto de andar metiendo las narices donde nadie más las mete.

Las hipotecas a 30 años están cambiando las reglas del juego en Latinoamérica.

En muchos países de la región, los créditos hipotecarios suelen tener plazos de 15 o 20 años. Sin embargo, Costa Rica acaba de incorporar un modelo más parecido al de Estados Unidos: hipotecas a 30 años.

¿La diferencia? Una mensualidad más baja y una vivienda más accesible para muchas familias.

Más allá del financiamiento, esto abre una conversación interesante: el patrimonio ya no se construye pensando solo en una generación, sino en las siguientes.

Viajar también sirve para eso: observar cómo otros países están resolviendo los mismos retos y preguntarnos qué ideas podrían funcionar en México.

¿Crees que las hipotecas a 30 años ayudarían a más personas a comprar una vivienda en nuestro país?

Siempre me ha llamado la atención el Índice Big Mac de The Economist.

La idea es sencilla: comparar cuánto cuesta exactamente el mismo producto en distintos países para entender si una moneda está sobrevaluada o subvaluada frente a otra.

Y aunque estamos hablando de hamburguesas, detrás hay un concepto mucho más interesante: la paridad del poder adquisitivo. Es decir, cuánto puedes comprar realmente con tu dinero dependiendo de dónde estés.

Ahora llévenlo al mundo inmobiliario.

Una propiedad puede parecer cara en pesos, pero ser relativamente barata frente a otras ciudades o países cuando consideras el tipo de cambio y el poder adquisitivo.

Por eso, cuando analizo bienes raíces, no me interesa únicamente cuánto cuesta el metro cuadrado. Me interesa saber qué estoy comprando, dónde lo estoy comprando y qué representa realmente ese precio frente al mercado.

Quizá el próximo índice que deberíamos estar viendo no sea el Big Mac.

Deberíamos tener un índice del metro cuadrado.