T&T Real - Niềm tin tạo nên giá trị

Chúng ta không nhất thiết phải lãng phí thời gian, lời nói đối với những người, những chuyện vô bổ, không có ý nghĩa...

Người càng có đẳng cấp lại càng không lãng phí thời gian vào 2 việc này: Chuyên tâm việc của mình, cuộc sống sẽ trở nên tốt đẹp, tiền tài theo đó tự tìm tới

“Làm lụng cả đời không bằng tiền lời lô đất” có lẽ là câu quảng cáo bạn dễ dàng nghe được khi mở Youtube gần đây. Tuy nhiên sự thật đầu tư bất động sản có phải là kênh đầu tư tốt nhất như vậy không?

Có nên tin câu 'làm lụng cả đời không bằng tiền lời lô đất' để xuống tiền đầu tư bất động sản, tích lũy cho 10-20 năm tới? Thực tế trong 21 năm vừa qua đầu tư vào cổ phiếu tại Việt Nam và đầu tư theo phương pháp tái đầu tư cho cổ phiếu thì chúng ta được mức tăng trưởng bình quân 15,9%/ năm. Trong khi đó kênh bất động sản, cụ thể đây là bất động s....

Điều kiện được mua nhà ở xã hội
Điều kiện 1: Điều kiện về nhà ở
Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực (trường hợp có nhà ở thuộc sở hữu của mình thì diện tích nhà ở bình quân dưới 10 m2/người).
Điều kiện 2: Điều kiện về cư trú
Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố nơi có nhà ở xã hội.
Điều kiện 3: Điều kiện về thu nhập
Phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân. Nói cách khác, phải là người có thu nhập hàng tháng từ 11 triệu đồng trở xuống (132 triệu đồng/năm) nếu không có người phụ thuộc.
Trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ.

Bộ LĐ-TB&XH đề nghị địa phương miễn giảm tiền điện, nước và vận động chủ trọ miễn, giảm tiền thuê nhà với lao động mất việc làm, trong khu vực phong tỏa chống dịch COVID-19.

Bộ LĐ-TB&XH đề nghị chủ trọ giảm, miễn tiền nhà, điện, nước Ngoài khẩn trương giải ngân gói an sinh lần 2 (theo Nghị quyết 68, trị giá 26.000 tỷ đồng), Bộ LĐ-TB&XH đề nghị địa phương miễn giảm tiền điện, nước và vận động chủ trọ miễn, giảm tiền thuê nhà với lao động mất việc làm, tro...

Sau mỗi cơn sốt đất, người thắng luôn là người có tiềm lực tài chính mạnh, có khả năng kiểm soát thị trường, thậm chí có công cụ để "làm giá".

Sau cơn sốt đất nền, ai thắng, ai thua?

Sau đại dịch có lẽ nào bùng nổ dân số!

Tìm thuê 200 địa điểm mở cửa hàng, chuỗi Con Cưng đặt cược vào sự “bùng nổ” nhu cầu bỉm sữa hậu đại dịch? Chuỗi bán lẻ mẹ và bé lớn nhất Việt Nam tăng trưởng mạnh về cả doanh thu và lợi nhuận trong nhiều năm trở lại đây.

Dịch bệnh mà...

Ngân hàng phát mại nhiều xe sang, biệt thự để thu hồi nợ Nhiều tài sản đảm bảo là xe sang, biệt thự, penthouse đang được các ngân hàng rao bán thời gian gần đây...

Muốn giảm giá nhà bằng tiền hoa hồng, khách 'thông đồng' với chủ nhà, 'bỏ lơ' môi giới Nhiều trường hợp môi giới bị chủ nhà tìm cách "quỵt" tiền hoa hồng. Thế nhưng cũng không ít trường hợp, sau khi được môi giới giới thiệu và tự vấn, khách mua chủ động cắt liên lạc với môi giới, tự làm việc với chủ nhà.

VAY 100% KHI MUA NHÀ. NGUY HIỂM VÀ CƠ HỘI
Không có bữa ăn nào miễn phí. Với giao dịch mua bán BDS thì đó là lợi nhuận được đặt lên hàng đầu. Vậy mồi ngon hay bẫy chuột?

Gần đây, một số CDT liên kế với ngân hàng, ra chính sách cho vay 100% khi mua nhà, người mua chỉ trả 0 đồng khi ký hợp đồng. Đương nhiên có các điều kiện đi kèm như có tài sản thế chấp, hoặc chứng minh tài chính,..để đối ứng với tài sản mua, đảm bảo khả năng thanh toán trong tương lai.
Lợi ích khi mua nhà 0 đồng
- Bạn chỉ cần trả 0 đồng là có thể nhận nhà. Một số dự án còn ân hạn 15 tháng lãi và gốc.
- Quan trọng nhất, bạn có nhà trên danh nghĩa do bạn sở hữu. Thỏa mãn an cư lạc nghiệp, thỏa mãn tâm lý.
- Kỳ vọng vào việc tăng giá nhà trong tương lai. Biết đâu sau 3-5 năm tới, giá nhà tăng x lần.
2. Nguy cơ, bất lợi khi mua nhà 0 đồng
- Rơi vào bẫy “nợ” tài chính là con đường hiện hữu khó tránh khỏi.Khách hàng thơ ngây dễ lầm tưởng rằng chưa có sẵn tiền có thể được sở hữu ngay BDs mới, chờ BDs mới tăng giá sẽ bán hoặc cố gắng gồng gánh để trả góp hàng tháng chờ bán chốt lời.
- không được hưởng các chiết khấu 3-10% tùy dự án khi thanh toán nhanh.
- Sau thời gian ân hạn lãi và gốc ví dụ 15 tháng, thông thường như căn hộ 3ty, khách hàng sẽ phải trả trung bình 25tr/tháng và giảm dần trong vòng 25 năm (nếu hợp đồng vay tầm 25 năm). Thu nhập dưới 40tr/tháng khó lòng trụ nổi.
- Giá bán với chính sách 0 đồng thường được CDT cộng thêm vào tỷ lệ rủi ro + Lãi vay tăng thêm khi mua 0 đồng + Chi phí khác (ngân hàng,..), thường là giá cao hơn thị trường do đó biên lợi nhuận trong tương lai nếu có tương đối thấp.
- Để duyệt hồ sơ vay mua nhà 0 đồng, ngân hàng liên kết thường khá dễ dãi vì cái họ cầm là tài sản thế chấp và chính căn nhà bạn đang mua giá 0 đồng. Chính xác thì bên hưởng lợi nhất là ngân hàng, vừa có hợp đồng thế chấp, vừa có thêm phần lãi vay (thông thường cho vay 70% giá trị căn nhà, bây giờ vay 100% thì phần lãi vay của 30% cộng thêm lại được lợi cho ngân hàng), vừa cực kỳ an toàn. CDT chịu lãi phần vay thêm? Lãi được bí mật cộng vào giá bán, và người chịu thiệt nhất là người mua.
- Nhà mua với giá 0 đồng có đặc điểm là nhiều, CDT lớn. Nên tương lai mức độ thanh khoản không cao.
3. Lựa chọn nào?
- Hiện tại giá đi thuê khá rẻ, chỉ tầm khoảng 3%/năm so với giá nhà. Còn lãi ngân hàng tầm 10%/năm. Đi thuê được lời tầm 7%/năm. Đáng để thuê
- mua nhà 0 đồng, chịu đựng và chờ thời.
- Không mua và chọn phương án mua khác.
4. Ai nên mua ?
- Với người có nhiều tiền, việc mua nhà 0 đồng nằm trong kiểm soát và thu nhập từ 30-40tr/tháng, việc trả góp 20tr/tháng không thành vấn đề.
- Những người có tính toán rằng căn nhà mình định mua sẽ tăng giá trong tương lai, với mức hơn 7%/năm và chấp nhận mua.
- Những người muốn, rất muốn có căn nhà để an cư và chấp nhận chuyện trả góp trong tương lai.
- Những người mua nhà vì thích căn nhà, tiện ích và giá cả không đặt nặng.
Không có căn tốt nhất, mà chỉ có căn hộ phù hợp nhất. Vậy nên, hãy dùng cảm xúc để cảm nhận ngôi nhà và dùng lý trí để tính toán tài chính khi quyết định mua nhà.

VAY 100% KHI MUA NHÀ. MỒI NGON HAY BẪY CHUỘT?
Không có bữa ăn nào miễn phí, không có cho không biếu không trong giao dịch mua bán. Với giao dịch mua bán BDS thì đó là lợi nhuận được đặt lên hàng đầu. Vậy mồi ngon hay bẫy chuột?
Tôi có ông anh, thường cà phê cà pháo chém gió. Anh nói anh nghiện. Thú nghiện của anh nó cao sang lắm. Anh nghiện nhà, nghiện đất, nghiện tự do tài chính.
Cách đây 2 năm anh tình cờ nghiệp Forex nên chơi nhớn bán luôn mảnh đất dưới quê để đổi đời. Anh thường kể 1 ngày kiếm đôi ba triệu thường tình, chỉ việc ngồi chép chép vài dòng lệnh, nào có gì to tát. Anh kể đang nhăm nhe cái Lách sợt lượn vi vu, vừa kiếm tiền khỏe re.
Đùng 1 cái sập dàn, anh đi toi tiền tỷ.Anh bảo đầu tư nó thế, nếu có tiền anh vẫn thích chơi Forex. Máu nghiện nhiều tới não nên anh ngán gì.
Bẵng đi 1 thời gian, anh đổi thú nghiện “tự do tài chính” qua Bitcoin. Không biết tự do tới đâu nhưng thấy anh lờ đờ, người xơ xác do ốm đói. Vợ con nghe đâu cũng cuốn gói ra đi.
Anh bảo tôi, anh hết tiền rồi. Chắc anh qua Vinhomes ở ké mấy bữa, nghe bên ấy đang bán nhà 0 đồng.
Anh lại tự do tài chính, có điều kiện anh nghiên cứu thêm Bitcoin với chứng khoán. Anh chỉ cần thế chấp căn nhà nào đó tương đương 30% còn lại 70% ngân hàng nó cho vay.
Thấy anh tính khôn không? 0 đồng nhé. Đợi 1 thời gian ngược dòng anh lại bán kiếm lời.
“Khôn như anh, quê em thường đi ăn mày anh ạ”

DỰ ĐOÁN THỊ TRƯỜNG BDS NĂM 2021-2025
(Tất cả đây là nhận định cá nhân nên chỉ mang tính chất tham khảo.)
Năm 2021 tới 2023 thị trường bds sẽ tăng giá đều, không đột biến hoặc tăng đột ngột nhưng việc tăng dần đều là dễ đoán, có thể tạo sóng sốt trong các năm tiếp theo 2023 tới 2025.
Kênh đầu tư, tất cả đều có hình sin lên, xuống lại lên. Và quan trọng nhất là dự báo đc lúc nào lên, lúc nào xuống, và sau đó ra quyết định đúng đắn lúc nào vào, lúc nào ra. Bds cũng trong quy luật này, với việc đi xuống ngắn hạn rồi đi ngang năm 2019 tới 2020, quan sát sẽ thấy sự đi lên nhẹ toàn quốc và cục bộ ở khu vực tạo sóng.
Trong các năm tới 2022 tới 2025, với đất nền, đất sản xuất kinh doanh, đất nông nghiệp/ phi nông nghiệp… cũng sẽ tăng dần đều và lên mạnh, sau khi thiết lập một mặt bằng giá mới sẽ đi ngang, giảm nhẹ hoặc sâu rồi lại tiếp tục chu kỳ mới.
Nguyên nhân dẫn tới tăng giá
Đầu tiên, trong tình hình kinh tế khó khăn thì bds là kênh đầu tư an toàn, gần như chắc chắn sinh lời trong trung và dài hạn nếu không dính phải quy hoạch ảo, sốt đất ảo hoặc dính chiêu trò bẩn.
Tầng lớp có tiền và tìm kênh trú ẩn, an toàn sẽ dẫn dắt thị trường bds trong danh mục đầu tư. Tầng lớp an cư lạc nghiệp, tìm mua để ở, ổn định sẽ tiếp tục đẩy giá bds tăng trong phân khúc nhà ở, chung cư. Khi nào cung còn vượt quá cầu thì vẫn còn tăng giá, dư địa tăng còn cao ít nhất là 20 năm tới trước khi dân số VN bước vào giai đoạn già hóa.
Thứ 2 là bds là kênh dễ nhất để có thể bơm lượng tiền lớn vào, nhất là tiền mặt. Mức độ tăng giá, cung cầu sẽ giảm theo mức độ quản lý của chính quyền về bds. Còn có cả yếu tố tiền mặt trong giao dịch sẽ dần được thay thế bằng chuyển khoản, thanh toán online khác (minh bạch trong sở hữu, thủ tục và giao dịch mua bán)
Thứ 3 là với bất cứ nhà đầu tư nào thì bds là kênh dễ nhảy vào nhất. Ngoài an toàn thì gần như bất cứ ai cũng có thể nhảy vào, không cần kiến thức nhiều cũng như không biết học ở đâu. Đầu tư chứng khoán, vàng, ngoại tệ cần kiến thức, rủi ro cao, và không an toàn nhất là kinh tế suy thoái. Chứng khoán nhảy liên tục, vàng lên xuống thất thường, lãi suất tiền gửi càng ngày càng rẻ, ngoại tệ có thể mất giá bất cứ lúc nào. Các kênh đầu tư khác đều rủi ro thì bds rẻ, đi ngang, chững lại như là chất xúc tác để hành động trước khi quá muộn.
Thứ 4 là thị trường luôn được bơm, tạo sóng liên tục từ các kênh thông tin, mxh. Từ báo chính thống (không biết là vô tình hay định hướng xh), tới truyền miệng tới mxh luôn bàn tán về bds, làm tâm lý FOMO lên ngôi (tâm lý đám đông trong đó khi bạn thấy nhiều người lên tàu và nhìn thấy họ vui vẽ qua ô kính, đến một lúc nào đó bạn sẽ sợ hãi vì nghĩ mình bị bỏ lại và kết quả là bạn sẽ cố nhảy lên tàu cho bằng được như mọi người). Bạn để ý sẽ thấy người người bàn về bds, nhà nhà nói về bds và gần như ai cũng sẽ nói cho bạn là nếu có tiền nên bỏ vào bds.
Thứ 5 là thị trường bds Vietnam chịu ảnh hưởng của tình hình kinh tế VN, thế giới và nhất là chính trị. Bộ phận không nhỏ so sánh giá bds Vietnam với mỹ, nhật, trung quốc, sing, hongkong..để đánh giá tiềm năng. Bộ phận khác thì dự đoán tình hình kinh tế, chứng khoán, ổn định, bất ổn và nhảy vào khi có cơ hội. Bộ phận không nhỏ thì nắm bắt tình hình chính trị. Khi chính trị VN đã định hình như nhiệm kỳ 2021-2025 thì nhảy vào nhanh theo cơ hội đã dày công nghe ngóng.
Thứ 6, chắc chắn 1 điều là ai ở VN cũng đều nghe, biết và thấy gương của 1 ông anh bà chị nào đó kiếm hàng tỷ, chục tỷ, trăm tỷ hay doanh nghiệp kiếm ngàn tỷ từ bds. Đầu tư mảnh đất 500 triệu sau 6 tháng lên 800-1ty là bình thường. Hay mua mảnh đất 10ty, tìm mọi cách phân lô chia nền, bán nền cũng kiếm bằng 5-10 năm cày cuốc cắm đầu (mảng kinh doanh khác). Giàu lên từ bds ở vn nó như trào lưu, như đám đông, và ai cũng có tâm lý sợ lạc lõng vì cơ hội càng ít đi.
2. Đầu tư ở đâu tốt?
Khu vực thành phố trung tâm như HN, HCM, ĐN: Đây là các khu vực trung tâm kinh tế, tài chính của cả nước nên mật độ dân số cao, bds đắt đỏ. Đầu tư bds vùng ven hoặc mô hình bds khác mới có khả quan (dự báo xu hướng là dân cư sẽ dần dạt về vùng ven và vùng lõi sẽ tập trung thương mại, hoạt động cho thuê). Vậy nên vùng lõi sẽ có cơ hội và hợp với người siêu giàu mua bán với chục và trăm tỷ, trong mức giá 100-200tr/m2. Với vốn nhỏ cơ hội đầu tư sẽ là căn hộ dịch vụ, thuê và cho thuê văn phòng,...
HCM:
Quận 9: Giá ở đây vẫn ở mức chung dưới 50tr/m2, thấp hơn rất nhiều so với Q2 và Thủ Đức (cũ). Thành phố Thủ Đức đã được thành lập chắc chắn chính quyền TPHCM sẽ ưu tiên cho thành phố này về giao thông và hạ tầng nên Q9 (cũ) sẽ tăng mạnh lên ngang bằng với Q2 và Thủ Đức (cũ).
Củ Chi: Là huyện đang có quỹ đất khổng lồ, vị trí cao ráo, quy hoạch sạch sẽ, giá đang rất rẻ (trung bình dưới 5tr/m2). Xét về Củ Chi thì dư địa để phát triển khá lớn (nhìn trên bản đồ google thì thấy nó bị kẹp giữa HCM và Bình Dương, lạ ở chỗ là nó còn ngủ yên, kiểu như quận 2 trước khi có hầm chui vậy)
Bình Chánh: Thực sự thì thấy lạ là vùng này khá rộng lớn nhưng quy hoạch rất bát nháo, không tập trung và hạ tầng không đồng bộ (mình không thích Bình Chánh vì nó quy hoạch quá tệ, cũng không biết nơi nào là trung tâm Bình Chánh luôn). Ngập và đi lại rất khó khăn, chưa kể mặt bằng giá chung đang cao hơn Củ Chi, Hóc Môn, có nơi rất cao (giáp quận 7)
Bình Tân - Tan Phú: Nơi này mặt bằng chung khá yên ắng, giá không có nhiều biến động. Cũng chỉ hơn Bình Chánh 1 bậc còn lại vẫn thua các quận khác về quy hoạch.
Với HCM, với vốn tầm 2 tỷ tới 5ty thì đầu tư Quận 9, vùng ven Thủ Đức (cũ) hoặc Hóc Môn, Củ Chi vẫn là lựa chọn khả quan nhất.
Các khu vực khác (bài sau)

CHUẨN BỊ HÀNH TRANG CHO ĐẦU TƯ BDS
Đầu tư bds không bao giờ là dễ dàng, không có trường nào dạy phải đầu tư thế này, phải làm thế kia, phải chốt lời, nhảy vào hay rút ra đúng lúc. Học qua kinh nghiệm của người khác, thất bại và thành công trên con đường đầu tư bds là cách học duy nhất.
Có 2 tỷ nên đầu tư vào đâu? Đầu tư vào việc học hành trước, sẵn sàng bỏ ra 1-5% (tầm 10-50tr) để đi học, trang bị tư duy, kiến thức. học để vào thị trường đỡ bị mất tiền tỷ, đỡ bị mất sạch trước khi có thể kiếm lời.
Trang bị tư duy:
Sự ngu dốt trong đầu tư bds phải trả giá bằng tiền tỷ. Tư duy đúng sẽ có con đường đúng và đón đầu.
Kiến thức nghành: Kiến thức về phân khúc, kiến thức về thị trường, kiến thức về tài chính - vốn, kiến thức về pháp lý. Phải tìm hiểu và am hiểu mới nắm được xu thế nghành, đón đầu đợt sóng.
Ai theo dõi bds đều biết về việc sốt không tưởng từ bài báo “Bình Phước báo cáo về kế hoạch thực hiện lập dự án sân bay Técníc Hớn Quản”. Thông tin cơ bản và hết sức tầm bậy nhưng nhiều người bị dụ dỗ và lao vào như con thiêu thân. Lao vào cơn sốt kiểu này xác định luôn cho mình là NHÀ ĐẦU CƠ chứ không phải là NHÀ ĐẦU TƯ bds. Thường thì ngộ nhận và thiếu kiến thức, tư duy nó nhanh dẫn tới ngộ sát. Ngoài kia cá mập đầy, bạn có đủ tự tin mình đã đủ trình để làm nhà đầu cơ và tạo sóng? Bạn có đủ tỉnh táo để phân tích xem sân bay ở Bình Phước nó dùng để làm gì?ai đi? Bạn có đủ tự tin mình nhảy ra chốt lời kịp hay bị vặt lông theo lòng tham ngớ ngẩn?
Đầu tư vào 1 phân khúc mình có thể tham gia, có thể nhảy vào, và giỏi nhất về phân khúc đó. Đầu tư vào khu vực mình hiểu biết nhất, am hiểu nhất. Không thể nào bạn là trùm của cả miền nam, miền trung miền bắc. Ai hỏi gì cũng biết, hoặc không thể nào bạn vừa nắm trọn mảng chung cư vừa giỏi đầu tư nhà phố, hoặc thông thạo đất nền. Một phân khúc nếu bạn là trùm, bạn có thể ngon lành kiếm lời so với việc nhặt xương ở chỗ khác. Nếu không là trùm thì hãy tìm tới trùm và chia sẻ lợi ích, đó là cách khả thi nhất.
Chọn sản phẩm đúng mất thời gian, sau đó phải xem nó ở đâu, giấy tờ thế nào, quy hoạch, mặt mũi nó làm sao. Sau đó mới tới check thông tin, pháp lý, đánh giá tiềm năng. Quá trình diễn ra dài chứ không thể nào như mớ rau được, chỉ mấy ông trùm tạo sóng hoặc làm chiêu trò, đầu cơ mới nhanh, cứ bài bản mà làm cho chắc.
Làm sao để lời ngay từ lúc mua, chứ ko chờ tới lúc bán. Mua của người cần bán chứ đừng mua của người hứng lên thì bán vì người cần bán thực sự mới có giá tốt. Thường mà thông tin đi định cư bán gấp, cắt lỗ, ngộp ngân hàng, vợ chồng ly dị, phá sản cần bán gấp thì nên xem xét kỹ vì sặc mùi thả thính, thuốc độc. Chỉ may mắn và chịu khó tìm hiểu thì sẽ có thể được món hời.
Kiến thức và kinh nghiệm trong bds nên cần xác định rõ đó là kiến thức nào? Kiến thức đầu tư hay kiến thức môi giới bds, kiến thức khai thác bds...Nhảy vào làm cho 1 công ty bds, chuyên đi làm môi giới bds sẽ có cái nhìn, cách làm, và tư duy hoàn toàn khác so với 1 nhà đầu tư bds. Kiểu như đứa nhân viên với 1 ông sếp tư duy khác nhau vậy.
2. Trang bị kỹ năng:
Có kỹ năng sẽ tránh được sai sót, khó khăn trong quá trình đầu tư, giúp đi nhanh hơn.
Hiểu và có mối quan hệ rộng tại khu vực mình đầu tư, quan hệ từ thổ địa, môi giới tới chính quyền nhất là bên công chứng, địa chính. Mối quan hệ đều đưa tới những cơ hội mới, nhất là trong bds thì mối quan hệ giúp có thông tin và chớp thời cơ.
Đừng nghĩ rằng mình có thể tự làm, tự kiếm lời vì luôn có người giỏi hơn mình. Trong xã hội mà sự phân hóa công việc ngày càng cao thì công việc và lợi ích phải được chia sẻ, có nghĩa là việc vay ngân hàng, làm việc với môi giới là điều tất yếu. Bạn có lúc vay vốn để đầu tư khi nhắm thấy lợi nhuận hay bỏ cơ hội? Bạn có thể kiếm được bds hời hay bán được bds của mình nhanh, thì chia sẻ lợi ích cho môi giới là tất yếu (nhiều khi thấy chính chủ rao bán nhà miễn TG, MG thấy hãm vãi, tiếc 1 vài đồng nhưng tính ra lại còn lỗ hơn)
Muốn đầu tư bds thành công thì nên tìm được môi giới bds giỏi nhất khu vực. Cái này không phải dễ đòi hỏi có kỹ năng giao tiếp, khéo léo. Quen rồi thì phải làm sao để họ giới thiệu, nhớ tới và dành cho bạn cơ hội tốt? Làm sao để tìm tới môi giới mới khi khu vực mới xuất hiện cơn sốt?
Học hỏi xây dựng đội nhóm cùng tham gia. Có đội nhóm sẽ mạnh hơn về vốn khi cần góp chung. Học hỏi qua lại, nhờ vả nhau được khi cần và tránh bị mắc sai lầm vì có đứa nó chỉ cho cái ngu.
3. Công cụ:
Để đầu tư có nhiều ưu thế nhất, đi nhanh, đi tắt.
Công cụ như sổ ghi chép các bds trong khu vực, dữ liệu mua bán trong 1 khoảng thời gian nào đó.
Công cụ như các trang web, app để lọc thông tin, tìm bds đang bán với giá hời. Hiện tại thông tin nhiễu loạn, thị trường biến động không ngừng cần phải dựa vào tất cả các nguồn công cụ để lọc thông tin chuẩn xác.
Kiểu như Chú Ba có căn biệt thự 200m2 quận 2 cần bán gấp giá 1 tỷ thì nên xem lại. Có nhiều trường hợp không tỉnh táo hoặc bị thuốc xuống tận Đồng Nai, Long An mua dự án hoặc bị cho vào bẫy ngay lập tức với nhiều chiêu khó đỡ.
Khả năng chịu đựng rủi ro về áp lực tài chính, về áp lực mua-bán cần các công cụ về đòn bẩy tài chính.
Lưu ý về vốn và đòn bẩy:
Trong bds có các loại vốn trong đó quan trọng nhất là Kiến thức - kinh nghiệm. Đây là vốn sẵn có, và phụ thuộc vào bản thân.
Vốn tài chính: Đây là vốn bên ngoài dựa vào kỹ năng mà có. Vốn tài chính có các loại như ngân hàng, tự có, vay hoặc góp từ nhà đầu tư, ứng trước từ khách hàng.
Ngân hàng là là vay bank, vai theo hình thức nào, tính toán cho kỹ. Không nên vượt quá 50% giá trị bds đc đầu tư và không vượt quá 50% thu nhập, nếu vay quá sẽ dẫn tới áp lực tài chính, mất khả năng kiểm soát tài chính.
Tự có: Thường mà đi đầu tư bds, hiếm khi chỉ dựa vào vốn tự có, an toàn quá đâm ra mất cơ hội sinh lời.
Vay: Gia đình, bạn bè, người thân. Cái này là kênh huy động an toàn nhưng phải chủ động vì nhiều khi cọc xong lại xoay không kịp.
Về góp vốn: nên lập ra nguyên tắc và quy định rõ khi đầu tư. Tham khảo mẫu hợp đồng góp vốn, tham khảo luật sư.
Ứng trước từ khách hàng: Có nhiều cách, đơn cử như xuống cọc và thanh khoản ngay bds kiếm lời. Hoặc cũng có thể ở dạng đầu tư căn hộ dịch vụ, bds công nghiệp, bds cho thuê, tức dùng tiền cọc, tiền thuê của người đi thuê, người sử dụng để trang trải chi phí đầu tư vào bds.
4. Định giá bds khi mua - bán:
Có nhiều phương pháp, nhưng có thể dùng phương pháp so sánh, xác định được giá/m2. Khu vực lân cận đã có dữ liệu về mua bán, thu thập và lấy giá, từ đó xác định giá tốt nhất. Lọc thông tin trên web, app hoặc các bds mới mua, bán xung quanh trong thời gian gần nhất
Phương pháp khác là xác định chi phí, định giá bằng giá đất + công trình xây dựng trên đất + khả năng khai thác dòng tiền của bds.
Với bds cho thuê, tại HCM định giá dòng tiền ở mức tối đa 6%/ mức giá bds. ví dụ mua 5ty, giá cho thuê khó vượt quá 30tr, nếu bds nào dòng tiền cho thuê vượt 6% thì tốt, dưới 6% thì nên cân nhắc.