23/12/2019
LƯỚT CHUNG CƯ VÀ RỦI RO CHO NGƯỜI MUA SAU:
Có bạn bảo nhà chung cư thì F1 có hơn 80% là dân đầu tư, dân mua ở thực sự thì là phải mua lại của F1 này.
Có dự án Akari, chủ đầu tư Nam Long không co phép sang nhượng khi chưa có HĐMB khiến cho dân lướt không thích.
Chúng ta thử phân tích xem, mua nhà của dân đầu tư lướt sóng thì bị rủi ro gì?
Chung cư là nhà ở hình thành trong tương lai, nghĩa là thời điểm được phép giao dịch, chưa có cái sản phẩm có thể sờ thấy được, mà tương lai nó mới có.
HĐMB là một dấu mốc quan trọng, ở đó xác lập nghĩa vụ, trách nhiệm giữa người mua và người bán. Để ký được HĐ này thì CĐT phải được Sở XD cho phép, nghĩa là Sở XD đã kiểm tra về pháp lý, về ngân hàng, về đủ thứ để xác nhận là "được phép huy động vốn". Khi chưa có cái văn bản này của Sở XD thì mọi lời hứa của CĐT chỉ là của CĐT.
Ngoài ra, HĐ mẫu cũng phải đăng ký trên Sở Công thương (hay bộ công thương không nhớ), nghĩa là HĐMB là phải theo cái mẫu nhất định để bảo vệ quyền lợi của các bên.
Chính vì lẽ đó, người mua có thể mang cái HĐMB này đi thế chấp ngân hàng được, thế chấp được tới 70% giá trị hợp đồng, ở góc độ nào đó, cái HĐMB này không khác gì cái GCN Quyền Sở hữu cả.
HĐMB được phép tự do sang nhượng, và khi sang nhượng HĐMB thì là sang nhượng quyền và nghĩa vụ liên quan. Sẽ không huỷ HĐMB mà thêm 1 cái phụ lục gọi là Thoả thuận chuyển nhượng để chuyển quyền và nghĩa vụ từ người này sang người khác. Đối với CĐT, họ vẫn chỉ có quyền và trách nhiệm như ghi trên HĐMB, còn 2 người bán qua lại thì thoả thuận gì đó là kệ đôi bên.
Khi này, lỡ có tranh chấp, CĐT sẽ đền bù cho người mua sau y như người mua trước, nghĩa là ví dụ giá trị HĐ là 2tỷ, thì lỡ không giao nhà, CĐT trả lại 2tỷ và phạt (ví dụ trong HĐ như thế), còn người mua sau trả 3, hay 4, hay thậm chí 5 tỷ thì cũng chỉ được trả lại 2tỷ và phạt mà thôi, không có chuyện đền bù thiệt hại đúng với người sau đã bỏ.
Nhưng, vì HĐMB là thứ được ký sau khi Sở XD đã xác nhận, thì gần như không có lý do gì để HĐ không được thực hiện trừ phi CĐT cùi bắp bỏ trốn, như thế là lừa đảo. Còn không thì không sao.
Tuy nhiên, khi chưa có HĐMB, thì chả biết điều gì có thể xảy ra cả. Dự án có thể dừng theo một lý do nào đó. Và nếu người mua chênh xong dự án dừng, thì rủi ro ôm hết, vì CĐT chỉ cam kết trên cái HĐ cũ, không hề cam kết cái khúc chênh này.
Có 1 dự án mà hiện nay hình như bị trường hợp đó, đó là Asalight (An Sinh) ở Q8. Dự án này thiết kế đẹp, giá rẻ, nên không ít người đã mua chênh, giờ dự án không triển khai được vì vấn đề pháp lý, mà nếu buôc phải trả lại, CĐT chỉ trả lại phần trong HĐ đã ký, chứ làm sao trả khoản chênh cho người mua sau được.
Một dạng khác rủi ro không kém đó là các dự án NOXH, số tiền trả bị chia làm 2, trả cho CĐT và đơn vị tư vấn, nếu có vấn đề, thì rất có khả năng phần trả cho đơn vị tư vấn sẻ mất, mà số này không nhỏ.
Chỉ mong mọi việc thuận lợi, để người có nhà ở thật sự tiếp cận đúng và chính xác được sản phẩm mình cần.
Còn vói Akari Nam Long, chính sách không cho chuyển nhượng trước khi có HĐMB mặc dù gây khó cho nhà đầu tư muốn lướt, nhưng là an toàn cho khách hàng có nhu cầu ở thật. Cũng có thể chính sách này là để bảo vệ CĐT, tuy nhiên thì mọi thứ đều có thể xảy ra.
Anh em làm nghề hay có câu về pháp lý như sau: "Sáng đúng, chiều sai, sáng mai lại đúng".
Nên không biết trước được điều gì. Hạn chế rủi ro là tốt.
