Alomuabannhadat.vn

Bất động sản đang có xu thế giao dịch trở lại.
Theo thống kê từ: Bản đồ bất động sản (https://map.cafeland.vn/)

Việc mua bán bất động sản đang diễn ra xu thế mới trên các nền tảng Proptech (công nghệ Bất động sản). Mời các bạn trải nghiệm tại: onelink.to/khpf59

Happy New Year 2022 🎇🎇

Nhân dịp sang năm mới, Alomuabannhadat.vn xin trân trọng gửi tới Quý độc giả những lời tri ân sâu sắc và chân thành nhất. Kính chúc Quý độc giả nhiều sức khỏe, hạnh phúc, thành công và thịnh vượng, cùng một năm mới an khang, tốt đẹp.

Alomuabannhadat.vn

Theo quy định của pháp luật, để được chuyển nhượng đất đó phải thỏa điều kiện đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đang trong thời hạn sử dụng đất. Vậy khi chưa được sang tên sổ đỏ, bạn có được phép bán đất đó không?

Điều kiện được chuyển nhượng đất

Theo quy định của Luật Đất đai 2013, Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, bạn phải hoàn tất thủ tục sang tên và chỉ khi nào giấy chứng nhận đứng tên mình thì mới chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác được.

Một số trường hợp chưa sang tên sổ đỏ vẫn được chuyển nhượng đất

Người nhận thừa kế là người nước ngoài hoặc người Việt sinh sống ở nước ngoài: Theo khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013, trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế.

Do đó, trường hợp này Giấy chứng nhận nhà đất vẫn đứng tên người để lại thừa kế chứ không đứng tên bạn và bạn cũng có thể bán nhà đất cho người khác.

Mua bán nhà đất trước ngày 01/7/2014: Theo khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định (chưa đăng ký biến động hay còn gọi là chưa sang tên Sổ đỏ) được quy định như sau:

Người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền hoặc hợp đồng, giấy tờ chuyển nhượng thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận mới mang tên mình chứ không phải làm thủ tục sang tên; sau đó bạn có thể bán, chuyển nhượng đất cho người khác.

Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro, không được pháp luật bảo vệ do không có hiệu lực pháp lý, người mua dễ bị “mất trắng” khi xảy ra tranh chấp.

Không được pháp luật công nhận

Theo luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An, hiện nay pháp luật quy định việc mua nhà, đất cần được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Vì vậy, việc mua bán bằng các hợp đồng viết tay không có giá trị pháp lý. Người mua sẽ không thể dựa vào hợp đồng viết tay để làm thủ tục sang tên, chuyển nhượng, do vậy sẽ rơi vào thế yếu khi tranh chấp xảy ra.

Do đó, tất cả các hợp đồng và thỏa thuận liên quan đến việc mua nhà cần được công chứng để đảm bảo giá trị pháp lý, giao dịch mua bán được pháp luật công nhận và bảo hộ. Đây chính là căn cứ pháp lý khi có tranh chấp, khiếu kiện xảy ra các bên liên quan đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Nguy cơ bị "mất trắng"

Với việc mua bán bằng giấy tay, giao dịch có thể diễn ra nhiều lần, với nhiều người khác nhau. Không thể kiểm soát được việc chủ đất bán cùng 01 thửa đất cho nhiều người mua?

Người mua có thể bị rơi vào bẫy lừa đảo, nhà đất đó còn mập mờ về hồ sơ pháp lý, khó xác định nguồn gốc sử dụng đất bởi thiếu các giấy tờ liên quan. Thậm chí có thể mua phải căn nhà có tranh chấp, có quyết định thu hồi hoặc giải tỏa.

Bên cạnh đó, bên bán cũng dễ dàng “lật lọng” không thực hiện đúng thỏa thuận khi giá nhà đất tăng cao hoặc người bán tìm được người trả giá cao hơn thì người mua sẽ rơi vào cảnh “tiền mất tật mang” và có nguy cơ “mất trắng”. Khi xảy ra tranh chấp thì may mắn người mua chỉ có thể nhận lại được tiền mình đã trả, một số trường hợp mất cả chì lẫn chài khi người bán chây ì không trả.

Không có quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp

Mua nhà đất bằng giấy viết tay thì người mua hầu hết chưa được sang tên sổ đỏ, không có đầy đủ hồ sơ pháp lý nên không đủ điều kiện để thực hiện việc thế chấp vay vốn, hay chuyển nhượng, cho tặng tài sản.

Làm thế nào để hạn chế rủi ro mua nhà đất giấy tay?

Tìm hiểu kỹ thông tin về nhà đất: Để tránh mua phải nhà đất thuộc diện quy hoạch, lấn chiếm, tranh chấp người mua hãy đến cơ quan có thẩm quyền hoặc UBND trực thuộc để tham khảo thông tin. Hãy xác minh thông tin bằng nhiều hình thức nhằm có hiểu biết cụ thể và chính xác nhất về ngôi nhà sắp mua.

Xác định kỹ thông tin người bán: Cần tìm hiểu thông tin, giấy tờ về người bán và cả thành viên trong gia đình họ bởi nhà đất chỉ được bán khi có sự đồng ý và chấp thuận của tất cả thành viên. Cần xem thêm các giấy tờ về nhà đất để xác minh thuộc đúng chủ sở hữu, giấy phép xây dựng,.. để chắc chắn không xây dựng trái quy định,...

Nên có người làm chứng: Hợp đồng viết tay là bản hợp đồng mà người mua và người bán cùng thực hiện trong đó quy định các vấn đề cụ thể liên quan đến giao dịch mua bán nhà. Tuy nhiên không nên thực hiện hợp đồng mà không có người làm chứng. Trong một giao dịch mua bán nhà ít nhất nên có 2 người làm chứng, giúp người mua hạn chế rủi ro khi xảy ra tranh chấp.

Tuy nhiên, nếu đang có ý định mua nhà đất, bạn cần phải tìm hiểu kỹ, khi giao dịch cần có hợp đồng công chứng, đảm bảo và an toàn về tính pháp lý.

Anh em môi giới nào gặp trường hợp này chưa 😂

Ảnh: Sưu tầm

Khi mua bán nhà đất thì việc đầu tiên cần làm sau khi đặt cọc (nếu có) là phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. Nếu người dân nắm rõ những điều cần biết khi công chứng hợp đồng mua bán đất dưới đây sẽ giải đáp được vướng mắc thường gặp.
1. Phải công chứng hoặc chứng thực khi sang tên
Khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT quy định hồ sơ đăng ký biến động khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm những giấy tờ sau:
- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.
- Bản gốc Giấy chứng nhận (Sổ hồng, Sổ đỏ) đã cấp.
Ngoài ra, theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (đất và nhà ở hoặc những tài sản khác gắn liền với đất) phải được công chứng hoặc chứng thực.
2. Hợp đồng công chứng hoặc chứng thực có giá trị như nhau khi sang tên
Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, hợp đồng chuyển nhượng trong hồ sơ khi sang tên nhà đất không phân biệt hợp đồng được công chứng hay hợp đồng được chứng thực.
Nghĩa là, hợp đồng được công chứng theo quy định pháp luật công chứng và hợp đồng được chứng thực có giá trị như nhau khi sang tên Giấy chứng nhận.
Lưu ý: Có giá trị pháp lý như nhau khi sang tên Giấy chứng nhận không đồng nghĩa với việc có giá trị pháp lý như nhau khi tranh chấp, khởi kiện.
3. Được lựa chọn giữa công chứng và chứng thực
Khi chuyển nhượng nhà đất các bên có quyền lựa chọn công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. Nội dung này được quy định rõ tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 như sau:
“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.”
Theo đó, tùy thuộc vào ý muốn, việc đi lại, phí thực hiện mà các bên lựa chọn sao cho phù hợp với trường hợp của mình (thông thường để bảo đảm an toàn về mặt pháp lý thì các bên lựa chọn công chứng tại Văn phòng công chứng tư hoặc Phòng công chứng của Nhà nước).
4. Chỉ được công chứng tại tỉnh, thành nơi có nhà đất?
Mặc dù pháp luật cho phép các bên chuyển nhượng được phép lựa chọn giữa công chứng hoặc chứng thực hợp đồng khi chuyển nhượng nhà đất nhưng nơi công chứng bị giới hạn theo phạm vi địa giới tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà đất.
Nói cách khác, khi chuyển nhượng nhà đất thì các bên phải công chứng tại tổ chức công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà đất. Nội dung này được quy định rõ tại Điều 42 Luật Công chứng 2014 như sau:
“Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản”.”
5. Nơi chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà đất
Khoản 2 Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP quy định thẩm quyền và trách nhiệm của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn như sau:
“…
d) Chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai;
đ) Chứng thực hợp đồng, giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở;”.
Bên cạnh đó, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn có thẩm quyền quản lý trong phạm vi địa giới hành chính xã, phường, thị trấn địa phương mình (theo Luật Tổ chức chính quyền địa phương 2015).
Như vậy, nơi chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà đất là Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có nhà đất được chuyển nhượng.
6. Thành viên gia đình phải có mặt khi công chứng/chứng thực?
Khi đất thuộc quyền sử dụng của cá nhân thì việc chuyển nhượng phụ thuộc vào ý chí của cá nhân đó; đối với trường hợp này thì việc công chứng do người sử dụng đất trực tiếp thực hiện hoặc ủy quyền cho người khác thực hiện thay. Riêng đất của hộ gia đình thì thực tế phát sinh nhiều trường hợp phức tạp.
Về nguyên tắc khi chuyển nhượng đất của hộ gia đình thì phải được sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, cụ thể:
“5. Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.”.
Theo quy định trên, thành viên gia đình sử dụng đất không bắt buộc phải có mặt khi công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng. Thay vào đó, thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất chỉ cần đồng ý chuyển nhượng bằng văn bản được công chứng hoặc chứng thực.
7. Ai là người chịu phí công chứng hợp đồng?
Tâm lý chung của hầu hết người dân khi chuyển nhượng nhà đất đều muốn được miễn thuế, phí hoặc số tiền phải nộp ít nhất có thể. Để tránh xảy ra mâu thuẫn giữa các bên, khoản 1 Điều 66 Luật Công chứng 2014 quy định như sau:
“Người yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch, lưu giữ di chúc, cấp bản sao văn bản công chứng phải nộp phí công chứng.”.
Như vậy, người yêu cầu công chứng là người nộp phí công chứng. Tuy nhiên, các bên chuyển nhượng có quyền thỏa thuận về người nộp phí công chứng cũng như các loại thuế, phí, lệ phí khi sang tên như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ sang tên.

Tại buổi talshow "Khẩu vị nào cho nhà ở vùng ven" do CafeLand tổ chức, một nhà đầu tư đặt câu hỏi về việc vợ chồng trẻ có 1,5 tỷ đồng thì có nên mua đất, xây nhà trọ cho thuê. Nếu được thì có nên chọn khu vực vùng ven như Long An, Bình Dương để đầu tư?

Trả lời câu hỏi này của nhà đầu tư, chuyên gia bất động sản cá nhân Phan Công Chánh cho biết, giả định 1,5 tỷ đồng này là một khoản riêng, bạn dự định để đầu tư. Cũng như các kênh đầu tư khác, việc đầu tư nhà trọ cũng có những ưu và nhược điểm riêng.

Ưu điểm của đầu tư nhà trọ thì bạn sẽ có một dòng tiền thu lại đều đặn hàng tháng, cộng với hoảng giá trị gia tăng của mảnh đất, với đất nền thì mức độ tăng giá khoảng 15 - 20%/năm. Tuy nhiên, việc đầu tư xây nhà trọ cho thuê cũng không tránh được những rủi ro.

Thứ nhất chính là bài học khi dịch bệnh Covid-19 ập đến mới đây. Nhất là những khu trọ gần các Khu công nghiệp tỷ lệ trống rất cao do công nhân ồ ạt về quê tránh dịch sau khi được nới lỏng giãn cách. Theo đó, đầu tư nhà trọ, nhà đầu tư cần dự phòng được câu chuyện rủi ro về tỉ lệ lấp đầy phòng.

Do đó, với giai đoạn này, bạn không nên vay thêm quá nhiều tiền để mua đất và đầu tư xây nhà trọ. Tốt nhất nên gói gọn cả mua đất và xây nhà trọ trong khoảng 1,5 tỷ đồng đã có. Nếu có vay thì vay không quá 30% bởi nếu vay quá nhiều tiền để xây rồi lấy tiền thuê bù lãi, gốc ngân hàng, việc sụt giảm khách thuê là gánh nặng ban đầu cho bạn.

Thứ hai, thực tế việc xin giấy phép xây dựng nhà trọ hiện nay cũng không phải là một chuyện dễ dàng. Nhiều người mua đất nông nghiệp nhưng không chuyển đổi sang đất thổ cư để xây dựng mà xây dãy trọ lên cho thuê là rất rủi ro. Các công trình nhà trọ xây lên mà không đúng pháp lý có nguy cơ bị tháo dỡ rất cao. Hoặc nếu xây được nhưng không hoàn công dãy nhà trọ, khi có nhu cầu bán thì giá trị dãy trọ sẽ bị suy giảm khoảng 30-50%. Thậm chí, ở một số khu vùng ven, tiền xây dựng còn đắt hơn tiền đất, cho nên khi bán mà không được công nhận tài sản trên đất (cập nhật dãy trọ trên đất) thì nhà đầu tư sẽ bị thiệt.

Thứ ba, việc quản lý cho thuê cũng là vấn đề mà bạn cần đặc biệt chú ý. Việc cho thuê bất động sản thường nảy sinh rất nhiều vấn đề liên quan đến việc quản lý, thu tiền, khách thuê,..

Nếu muốn am hiểu về lĩnh vực này, bạn có thể tìm đến một trung tâm quản lý về bất động sản cho thuê để học hỏi kinh nghiệm. Hoặc tìm đối tác chuyên quản lý nhà trọ cho thê để họ đứng ra quản lý.

"Tóm lại, nhà đầu tư muốn tham gia vào loại hình dãy trọ cho thuê cần cân nhắc thấu đáo, dựa trên khả năng tài chính của bản thân. Nhà đầu tư cần lưu ý tính pháp lý, hợp pháp của tài sản, công trình phải được xây trên đất thổ cư, hoàn công công trình. Đồng thời, chú ý đến yếu tố vận hành cho thuê, làm sao để thu hồi được dòng vốn nhanh nhất", chuyên gia Phan Công Chánh nhấn mạnh.

Mua bán nhà đất Quận 12

alomuabannhadat.vn